Dopo aver venduto il proprio immobile può accadere che si venga contattati dal compratore per pagare gli oneri condominiali, in tal caso, come comportarsi? La Corte di Cassazione, sezione VI civile, ordinanza 22 giugno 2017, n. 15547 ha affrontato e risolto la questione nei seguenti termini.

Al venditore venivano richiesti oneri condominiali ed il medesimo quindi si è difeso innanzitutto facendo rilevare che non avrebbe potuto più essere chiamato in causa “rispetto alla pretesa creditoria del Condominio, per aver egli già alienato la sua unità immobiliare al momento della deliberazione assembleare di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria, tuttavia già sentenza impugnata, si dava atto che alla data della deliberazione di approvazione di tali lavori, il ricorrente era ancora condomino e percio’ era obbligato a contribuire agli esborsi.

Trova qui applicazione ratione temporis, attesa l’epoca di insorgenza dell’obbligo di spesa per cui e’ causa, l’articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220. In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino e’ obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Dovendosi individuare, ai fini dell’applicazione dell’articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale)”, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez 6 – 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654). Tale momento rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.” La Corte di Cassazione continua statuendo che “questa Corte ha in passato affermato che, poiche’, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprieta’ di un’unita’ immobiliare, l’alienante perde la qualita’ di condomino e non e’ piu’ legittimato a partecipare alle assemblee (potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi solo attraverso l’acquirente che gli e’ subentrato), non puo’ essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell’articolo 63 disp. att. c.c., comma 1, per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge puo’ trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (cfr. Cass. Sez. 2, 09/09/2008, n. 23345; Cass. Sez. 2, 09/11/2009, n. 23686). Tuttavia, per quanto dapprima detto, obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’edificio e’ chi era condomino, giacche’ proprietario dell’unita’ immobiliare poi alienata, al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di detti lavori, proprio per il valore costitutivo della relativa obbligazione. La circostanza della vendita dell’unita’ immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio, puo’ impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutivita’ ex articolo 63 disp. att. c.c., comma 1, ma di certo non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento.” Attualmente la normativa vigente prevede all’art 63 disp. att. c.c., comma 4 – 5  “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. – Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto “