Fin troppo spesso i condomini si trovano ad affrontare onerosi costi di ristrutturazione della facciata del proprio edificio e quasi sempre ci si pone un quesito: come ripartire i costi? Chi paga per i balconi e le fioriere?

Al riguardo l’art. 1117 del codice civile statuisce che sono «oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio […] tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari  le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate».

A darne un’interpretazione più puntuale ci ha pensato la Cassazione, che in una sentenza del 2012 ha confermato che «nel condominio degli edifici e con  riferimento  ai  rapporti  tra  la  generalità  dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via  esclusiva  al proprietario  di  questa;  soltanto i  rivestimenti  e  gli  elementi decorativi  della  parte frontale e di quella  inferiore  si  debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel  prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente  gradevole».

Una ulteriore conferma è arrivata nel 2017, sempre dalla Cassazione, con una sentenza che statuisce come «Gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’articolo 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno».

Ne deriva quindi che «l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono».

 

 

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Fabio CD Mastrorosa
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