La vita, spesso difficile, del condominio è basata sulla sovranità dell’assemblea condominiale. La convocazione dell’assemblea è disciplinata dall’art. 1136 del Codice Civile. In particolare la nuova formulazione dell’articolo 66 disp. att. Cod. Civ. introdotta dal legislatore con la riforma del condominio, nel suo testo definitivamente approvato con la Legge 11 dicembre 2012 n. 220 pubblicata in G.U. del  17 dicembre 2012 n. 293, in vigore dal 18/06/2013 prevede che l’avviso di convocazione deve essere comunicato a coloro che hanno il diritto di partecipare all’assemblea “almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione”. Ma cosa succede se la convocazione non dovesse essere inviata a qualche o anche solo ad uno dei condomini? Si possono annullare tutte le deliberazioni assunte dall’assemblea in quella seduta?  E chi ha il potere di chiederne l’annullamento?  A giudicare dalla copiosa giurisprudenza in materia spesso proprio i condomini convocati si sono sentiti in diritto di adire la magistratura per chiedere l’annullamento se non addirittura la declaratoria di nullità delle decisioni assembleari quando non erano stati convocati tutti. Il quesito è stato sottoposto più volte anche alla Suprema Corte di Cassazione. In particolare nella causa poi decisa con  sentenza 10338, sezione Seconda Civile del 13-05-2014 è stato chiesto “Se  in  capo  ad  un condomino  regolarmente convocato in assemblea, che abbia partecipato alla  stessa  ed  accettato la discussione sulle questioni  trattate, esprimendo  un dissenso limitato al merito delle stesse, sussista  la legittimazione  ad  impugnare la delibera  sotto  il  profilo  di  un presunto vizio relativo alla convocazione di altri condomini”.

La Suprema Corte così ha risposto “ Come  gia’  affermato da questa Corte, in tema di impugnazione  delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l’omessa convocazione  di un  condomino costituisce motivo di annullamento, e non di  nullita’, delle  deliberazioni assunte dall’assemblea (v. Cass., sent. n. 17486 del 2006). Trova,  dunque, applicazione in materia l’art. 1441 c.c., secondo  il quale  l’annullamento puo’ essere domandato solo dalla parte nel  cui interesse esso e’ stabilito dalla legge. Ne consegue che il condomino convocato   –   che  tra  l’altro,  nella  specie,  era   intervenuto all’assemblea  accettando la discussione sul merito  delle  questioni trattate – non e’ legittimato ad impugnare la delibera per la  omessa convocazione di altri condomini.

Questo principio è stato poi confermato anche da una sentenza di pochi giorni fa (sentenza 8520, sezione Seconda Civile del 31-03-2017) Queste motivazioni venivano esplicitate anche dal Tribunale di Torino nella sentenza allorquando così decideva “l’orientamento della Cassazione a Sezioni Unite, in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi “nulle” le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi “annullabili” le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto (cfr. per tutte: Cass. civile, Sezioni Unite, 07 marzo 2005, n. 4806 Ne consegue che la mancata tempestiva comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, bensì l’annullabilità della delibera condominiale, la quale è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio soltanto ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, comma 3, c.c. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione).

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Fabio CD Mastrorosa
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